CRISIS COVID-19: CONSECUENCIAS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

viernes, 27 de marzo de 2020 a las 20:03 h

El Real Decreto que declara el Estado de Alarma para la gestión de la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 estableció la suspensión de la apertura al público de los locales a excepción de los que suministren bienes considerados de primera necesidad.

 

Esta situación podría provocar un incumplimiento masivo por parte de los arrendatarios de locales comerciales, de ocio y restauración de la renta de alquiler por la falta de ingresos que sostienen este pago.

 

Ante las restricciones del Estado de Alarma, ¿cabe la suspensión temporal del abono de la renta del local de negocio?

 

La respuesta, en principio, es no. La obligación del pago de la renta en los supuestos de locales, oficinas o naves industriales no ha sido modificada por las medidas adoptadas por el Gobierno por lo que en principio habrá que estar a la literalidad del contrato suscrito.

 

Dicho esto, es necesario diferenciar dos supuestos:

 

  1. Local obligado a cerrar.

nos encontraríamos con una situación de fuerza mayor que en derecho se encuadraría en la figura llamada rebus sic stantibus, según la cual, ante una situación de fuerza mayor que haya modificado gravemente la situación en la que se pactaron los términos del contrato sí podría producirse una rebaja en la renta. Este principio tiene por objetivo reestablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes en base a un principio de equidad.

 

Esta figura no está recogida en la ley, sino que proviene de la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo, que avala su aplicación siempre y cuando se acrediten las circunstancias extraordinarias de fuerza mayor.

 

En ese caso, lo recomendable seria intentar un acuerdo entre arrendador y arrendatario que permitiera una rebaja proporcional de la renta, asumiendo ambas partes equitativamente las consecuencias del estado de alarma como consecuencia del coronavirus.

 

 

Si no fuera posible llegar a ese acuerdo, y ante la imposibilidad de pago de la renta, lo recomendable sería poner en conocimiento del arrendador las circunstancias por las que no se puede hacer total o en parte el pago de la renta de cara a una eventual futura reclamación judicial.

 

  1. Local no afectado por las limitaciones, pero si perjudicado por las circunstancias.

Lo dicho anteriormente también podría ser de aplicación, aunque la situación es menos evidente y sería oportuno estudiar el caso particular para ver cómo se puede acreditar el perjuicio ocasionado.

 

¿Es la crisis provocada por el COVID-19 una causa de fuerza mayor?

Si. Cuando el incumplimiento contractual se debe a una causa ajena a la voluntad de la parte incumplidora, impredecible e inevitable, se han previsto mecanismos exoneradores de la responsabilidad de la parte incumplidora.

Nuestro Código Civil, en su artículo 1105 , define los efectos y consecuencias propias de la fuerza mayor al indicar:

«Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables».

Asimismo, en esta línea, el artículo 1184 del Código Civil  dispone que:

«También quedará liberado el deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible».

¿Qué propuestas de modificación de condiciones podemos negociar?

 

Desde el punto de vista del Arrendatario:  

  • Articular una suspensión del pago de la renta durante el período de estado de alarma.
  • Realizar una rebaja en el importe mensual de la renta.

Desde el punto de vista del Arrendador

  • Alargar el período de obligado cumplimiento en la duración del contrato.
  • Alargar la duración inicial del contrato pactada.
  • Aumentar el importe de la renta mensual al cabo de un determinado período de tiempo.
  • Actualizar la renta referenciándola a un ipc incrementado en varios puntos porcentuales.

Si necesita inciar una negociación con su arrendador o arrendatario póngase en contacto con nuestro departamento jurídico y le confeccionaremos las comunicaciones más adecuadas a su caso. 

 

 

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